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임차보증금이 부실자산이 되는 경우는?

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사무실 임차보증금이라도 네 가지 경우 중 하나에 해당하면 건설업 실질자본금에서 빠집니다. 회사 명의로 낸 보증금이라고 해서 모두 실질자산으로 인정되는 것은 아닙니다.

이 글에서는 임차보증금이 평가에서 걸러지는 원리부터 부실자산이 되는 네 가지 사유, 입증 자료, 겸업자산으로 보는 경우까지 살펴보겠습니다.

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임차보증금은 어떤 자산이고 왜 실질자본금 평가에서 걸러지나?

임차보증금은 회사가 사무실·창고 등 부동산을 빌리며 임대인에게 맡긴 보증금으로, 장부에는 자산으로 잡히지만 실질자본금 평가에서는 별도의 검증을 거칩니다.

실질자본금은 진단기준일 현재 실제로 존재하면서 진단대상사업에 쓰이는 자산만 인정하기 때문입니다. 그래서 임차보증금도 실재성과 사업 관련성, 금액의 적정성을 따져 확인되지 않은 부분은 부실자산으로 봅니다.

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임차보증금이 부실자산이 되는 4가지 경우는?

임차보증금은 다음 네 가지 중 하나에 해당하면 부실자산입니다.

거래의 실재성이 없는 경우 — 보증금이 실제로 오가지 않은 가공·허위 임차

임차목적물이 부동산이 아닌 경우 — 다만 리스사업자와의 리스계약에 따른 리스보증금은 제외

본·지점·사업장 인접 지역이 아니거나 임직원용 주택인 경우 — 진단대상사업과 무관한 임차

시가를 초과하는 경우 — 적정 시가를 넘는 금액 부분

네 가지를 관통하는 기준은 그 보증금이 진단대상사업을 위해 실제로 쓰이는 돈인가입니다. 이 중 인접 지역의 범위와 시가 과다 여부는 진단자의 판단이 개입되어 다툼이 잦으므로 아래에서 나누어 보겠습니다.

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본점·지점에서 떨어진 곳이나 임직원 주택을 임차하면 왜 인정 안 되나?

임차부동산이 회사의 본점·지점·사업장 소재지나 그 인접 지역이 아니면, 진단대상사업과 무관한 것으로 보아 부실자산입니다. 임직원이 거주하는 주택을 회사가 임차한 경우의 보증금도 마찬가지로, 빌린 부동산이 사업에 직접 쓰이도록 강제하는 것입니다.

대표적으로 문제되는 사례가 멀리 떨어진 창고나 야적장의 임차보증금입니다. 다만 인접 지역의 범위에는 명확한 기준이 없어 진단자에 따라 판단이 갈릴 수 있으므로, 거리가 애매하면 그 부동산이 사업에 쓰인다는 점을 설명할 수 있어야 합니다.

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시가보다 비싼 임차보증금은 전액이 부실자산이 되나?

전액이 부실자산이 되지는 않습니다. 임차보증금이 시가보다 많으면 시가를 초과한 금액 부분만 부실자산이고, 적정 시가까지는 실질자산으로 인정됩니다.

예를 들어 A건설 김 대표님이 사무실 보증금 1억 원을 냈는데 적정 시세가 6,000만 원이라면, 처리는 다음과 같습니다.

이런 과다 보증금은 임대인이 회사의 임원·주주인 특수관계인 임대차에서 나타나기 쉽습니다. 송금내역이 분명하지 않으면 임대인의 부가가치세 신고서상 간주임대료로 검증하기도 합니다.

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부실자산으로 보지 않으려면 무엇으로 입증해야 하나?

임차보증금이 실재하고 적정하다는 점을 다음 자료로 입증해야 부실자산으로 분류되지 않습니다.

자료	입증하는 내용
임대차계약서	임차 거래의 실재성과 계약 조건
금융자료	보증금이 실제로 지급된 이체 내역
확정일자	임대차계약의 공적 확인
임대인의 세무신고서	임대인이 신고한 보증금·임대 내역
시가자료	인근 시세 등 보증금의 적정성

핵심은 계약서만으로는 부족하다는 점입니다. 금융자료가 없으면 실재성이 부정될 수 있으므로, 보증금은 계좌이체로 지급해 흐름을 남기고 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다.

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진단대상사업과 무관한 임차보증금은 어떻게 처리되나?

진단대상사업이 아닌 다른 사업에 쓰이는 임차보증금은 부실자산이 아니라 겸업자산으로 봅니다. 부동산임대업용 사무실이나 건설업과 무관한 별도 사업장의 임차보증금이 이에 해당합니다.

부실자산이 평가에서 그대로 빠지는 것과 달리, 겸업자산은 실질자본을 산정할 때 겸업 몫으로 분리해 계산됩니다.

정리하면 같은 임차보증금이라도 실재성·적정성이 확인되면 실질자산, 가공이거나 사업장과 무관하거나 시가를 넘으면 부실자산, 다른 업에 쓰이면 겸업자산으로 나뉩니다.

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마치며 — 지금 당장 해야 할 한 가지

회사 장부에 올라 있는 임차보증금을 하나씩 짚어, 각각이 본·지점·사업장이나 그 인접 지역에 있는지, 계좌이체로 지급되어 금융자료가 남아 있는지, 시세에 비해 과하지 않은지를 점검해 보시기 바랍니다. 동떨어진 창고·야적장이나 임직원 주택의 보증금, 송금내역이 없는 보증금은 진단 단계에서 빠질 수 있어 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 차량이나 기계장비를 빌리면서 낸 보증금도 임차보증금으로 인정되나요?

원칙적으로 임차목적물이 부동산이 아니면 부실자산으로 봅니다. 차량·기계장비 같은 동산을 단순 임차하며 낸 보증금은 실질자산으로 인정되지 않습니다. 다만 임대인이 리스사업자이고 그와 맺은 리스계약에 따른 리스보증금이라면 예외로 인정되므로, 단순 동산 임차보증금과는 구분해야 합니다.

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근거 법령

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건설업체 기업진단지침 제21조(보증금의 평가)

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