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회사 명의 부동산인데 왜 실질자본금으로 인정 안 되나요?

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회사 명의로 등기된 부동산이라도 건설업에 쓰이지 않으면 실질자본금으로 인정되지 않습니다. 등기부에 회사 이름이 올라 있다는 사실만으로는 부족하기 때문입니다.

건설업체 기업진단에서는 유형자산을 소유권뿐 아니라 실재성과 건설업 관련성까지 함께 봅니다. 이 글에서는 회사 명의 자산이 인정받지 못하는 경우와 본사 건물 임대의 예외를 살펴봅니다.

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유형자산은 무엇을 기준으로 실질자산 여부를 평가하나요?

토지·건물·차량·건설기계 같은 유형자산은 소유권, 실재성, 진단대상사업 관련성을 종합해 평가합니다. 회사 명의라는 사실은 소유권의 형식적 요건일 뿐, 나머지 두 가지를 충족하지 못하면 실질자산으로 인정되지 않습니다.

평가 축	묻는 것
소유권	법적·실질적으로 회사 소유인가
실재성	그 자산이 실제로 존재하는가
진단대상사업 관련성	건설업에 쓰이는 자산인가

어느 축에서 걸리느냐에 따라 같은 자산도 부실자산이 되기도, 겸업자산이 되기도 합니다.

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회사 명의여도 실질적 소유권이 없으면 왜 부실자산인가요?

등기·등록 대상 자산인데 법적·실질적 소유권이 없으면 부실자산으로 처리되기 때문입니다. 형식상의 명의가 아니라 실질적 소유권이 기준이어서, 등기부에 회사 이름이 올라 있는 것만으로는 부족하고 실제로 회사 것이어야 인정됩니다.

대표적인 경우가 명의신탁입니다. 서류상 회사 소유지만 실제 소유자가 따로 있는 자산은 부실자산으로 빠집니다. A건설 김 대표님이 지인 명의로 사 둔 토지를 장부에 올려 두었다면, 실질적 소유권이 입증되지 않아 인정받기 어렵습니다.

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임대하거나 사용하지 않는 부동산은 왜 실질자본금에서 빠지나요?

임대 중이거나 비워 둔 부동산은 진단대상사업과 관련이 없는 겸업자산으로 보기 때문입니다. 소유권과 실재성에는 문제가 없어도 건설업 관련성에서 걸리는 경우입니다.

세놓은 부동산은 건설업이 아니라 임대에 쓰이고 있고, 비워 둔 운휴자산도 건설업에 기여하지 않습니다. 둘 다 실질자본금 계산에서 제외됩니다.

건물의 일부만 임대한 경우에는 전체 연면적에서 임대면적이 차지하는 비율만큼을 겸업자산으로 봅니다. 예를 들어 평가액 10억 원인 1,000㎡ 건물 중 300㎡를 임대 중이라면, 30%인 3억 원이 겸업자산으로 빠지고 7억 원만 실질자산으로 남습니다.

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본사 건물을 일부 임대해도 실질자산으로 인정받을 수 있나요?

회사가 소유한 본사의 업무용 건축물이라면, 그 일부를 임대하고 있어도 임대 부분까지 실질자산으로 인정됩니다. 임대자산을 겸업자산으로 보는 원칙의 예외입니다.

본사 건물의 임대는 부동산임대업이 아니라 본사 자산을 부수적으로 활용하는 것으로 보기 때문입니다. 그래서 부속토지까지 포함해 실질자산으로 인정하며, 임대면적 비율 산정은 적용하지 않습니다. 다만 자산을 전체로 인정하는 만큼 그에 걸린 부채도 전체로 잡습니다.

이 예외는 그 건물이 본사 업무용임을 입증할 수 있어야 적용됩니다.

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마치며 — 지금 당장 해야 할 한 가지

보유 중인 토지·건물의 등기부등본을 떼어 회사 명의가 맞는지, 임대하거나 비워 둔 부분은 없는지부터 확인해 보시기 바랍니다. 명의와 용도를 미리 정리해 두면, 진단 때 어떤 자산이 실질자본금에 들어가는지 예측할 수 있습니다.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 건물은 취득가액 그대로 실질자산으로 인정되나요?

아닙니다. 건물은 감가상각을 반영한 금액으로 평가합니다. 취득일부터 진단기준일까지의 감가상각비를 법인세법상 기준내용연수와 정액법으로 계산해 차감하며, 회사 장부상 감가상각누계액이 그보다 크면 장부 금액을 적용합니다. 감가상각을 적게 잡아 자산 가액을 부풀리는 것을 막기 위한 기준입니다.

Q. 본사 건물을 임대한 부분에 은행 대출이 걸려 있으면 어떻게 되나요?

본사 업무용 건축물은 임대 부분까지 실질자산으로 인정되지만, 그에 걸린 부채도 실질부채로 함께 잡힙니다. 담보로 제공된 경우에는 채권최고액이 실질부채가 됩니다. 자산과 부채를 같은 범위로 맞춰 반영한다고 이해하시면 됩니다.

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근거 법령

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건설업체 기업진단지침 제23조(유형자산의 평가)

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